מה גורם למחירי הדיור לטפס כל כך גבוה

עלייה במחירי הדירות כבר הפכו להיות משהו שברור לכולם שהוא הולך לקרות . ככה זה כשמאז 2008 ,לפחות, המחירים במגמת עלייה כמעט בלתי פוסקת. היו רגעים של עצירה, קיפאון, אולי אף ירידה בשיעורים חד-ספרתיים במקומות מסוימים, אבל המגמה בסופו של דבר הייתה תמיד למעלה.בשנתיים האחרונות הטיפוס הפך תלול יותר, ונכון להיום מחירי הדירות מזנקים ביותר מ-%10 בשנה ברמה הארצית.

אפילו בממשלה שלנו יודעים שלא יהיה קל להוריד את המחירים, ובשלל הופעותיהם בתקשורת הם לא מבטיחים שהמחירים ירדו בקרוב, אלא מצהירים על תוכניות, מקווים ששיעור העלייה ייחלש ומודעים לעובדה שארגז הכלים שלהם בסופו של יום מוגבל.שיווק אגרסיבי , מתווכים ומחלת העדרכולם כולל כולם רצים אל הלא נודע .

כל אחד שמגיע למרוץ אחר הדירה נועל נעליים שלרוב עולות על מידותיו ומנסה להגיע לקו הסיום ראשון, קו הסיום מהו ? אז זהו שאף אחד לא יודע .כולם חושבים שהנכס שלהם שווה יותר , הרבה יותר (לפחות מהשכן) המתווכים מעוניינים בסגירת עסקאות אז מוכנים להציע שווי גבוהה יותר לדירה על מנת לקבל בלעדיות , התקשורת מוסיפה את השמן למדורה בלא מעט תוכניות לילה כאלה ואחרות תוך שיווק אגרסיבי על פלאים שעשו אנשים בשוק הנדל”ן עם השנים ,הסיפורים האלה זוכים לאהדה גדולה ותוך זמן קצר מאוד כולנו כולל כולנו רוצים לחוות את חוויית “הכסף הקל” שגדל על הנדל”ן .ביקוש גדל? מחירים עולים נוסחה פשוטה !מכרזי קרקע בשיטת המרבה במחיר זוכה חלק ניכר מהקרקע בישראל מנוהל על ידי רשות מקרקעי ישראל . היא זו שמפרסמת מכרזי קרקע לבנייה חדשה במגוון תחומי עניין שיזמים ) מגורים , מסחר ,תעסוקה ,תעשייה , בניה רוויה וקרקעות וכו'( ,הם פועלים כבר שנים על פי מנגנון של ההצעה הגבוהה זוכה. וכשיש 30 קבלנים על אותה הקרקע, מי שמציע הכי הרבה , יציע אפילו ממש הרבה כי הוא יודע שיש קבלן שיציע “ממש ממש הרבה”.

שיטה זו מובילה פעם אחר פעם לשיאים חדשים של מחירי קרקע, ובשנה האחרונה ההצעות הגיעו הרבה מעל מה ששמאי קבע כי הוא ערך הקרקע האמיתי. הפער בין שווי שמאי לזכיה בפועל גורם לעליית מחירים וודאית שכן , יזמים שקיימת ברשותם קרקע זמינה למגורים והתחילו שיווק , ממתינים לראות מה ההצעות שיגישו יזמים על קרקע סמוכה ולפי זה הם כבר יודעים לחשב את מחירי הדירות העתידיים שימכרו באזור , שכן אף יזם לא ימכור במחיר הפסד ובכך בפערים של ימים בודדים עד שבועות המחירים עולים בלי שום סיבה “מוצדקת” לכך וקונים ? כמובן שיגיעו !עליית מדד תשומות הבנייה אחרי שנים ארוכות בהן מדד תשומות הבנייה לאזז יותר מדי, בשנתיים האחרונות הוא רשם זינוק משמעותי. המדד כולל חומרים, מוצרים ושירותים הדרושים לבנייה מחירי השינוע והובלת סחורות ,שהתייקרו מאוד בגלל הקורונה. מי שקונה דירה חדשה, הדירה צמודה למדד תשומות הבנייה, אין ספק שמדובר בעוד גורם שתורם תוספת לא מבוטלת למחיר. התחדשות עירוני תכולם מדברים על הצורך המשמעותי בהתחדשות עירונית שתחזק בניינים ותגדיל את היצע הדירות.

הבעיה היא שבנקודת הזמן בה אנו נמצאים גם ההתחדשות העירונית גוררת עלייה בביקוש. בניינים נהרסים, ובעלי הדירות שמפנים אותן מחפשים דירות להשכרה ממלאי קיים, שגם ככה אינו עונה על הביקוש. במקביל, דירות קטנות וזולות יחסית נעלמות בתהליך תמ”א 38 או פינוי בינוי, ובמקומן מגיעות דירות גדולות יותר ויקרות יותר. התהליך חיובי,אבל מה לעשות, גם הוא משפיע על מחירי הדירות כלפי מעלה. משקיעים לדירות מגורים, חדשות או יד שנייה, יש ביקוש מצד משפרי דיור וזוגות צעירים, ביקוש קשיח יחסית שעולה עם הגידול הטבעי באוכלוסייה. אבל למשוואה הזו מצטרפים גם רוכשי דירות להשקעה)מי שרוכש דירה אחת נוספת, או שתיים, או הרבה יותר ( ובהם גם תושבי חוץ מעבר לים. התחלותהבנייה מצליחות בקושי לענות על הביקוש הרגיל, והמשקיעים ותושבי החוץ מכבידים עוד יותר על הביקוש ומובילים בסופו של דבר לעליית מחיר.

הדרך של הממשלה להתייחס לנושא הייתה העלאת מס הרכישה ל-%10%-8 ,אבל ספק אם זה יוריד את הביקוש לחלוטין. שוק משכנתאות רותח מתמיד מאז המשבר הכלכלי של 2008 סביבת הריבית נותרה אפסית, המשכנתאות זולות, ועל אף שבנק ישראל התערב מספר פעמים וקבע מגבלות, היקפי נטילת המשכנתאות הלך וגבר. בשנה האחרונה גם תחום זה שבר שיאים חדשים. השיווק האגרסיבי של הבנקים מוסיף אש למדורה , הנגישות ללקיחת משכנתא בבנקים ובגופים חוץ בנקאיים שהתעוררו לאחרונה נותנים להבין שהכול אפשרי גם אם חשבתי שלא מגיע לי בכלל לקבל משכנתא .בירוקרטיה , פוליטיקה ועוד פוליטיק המרגע ששכונה יוצאת לתכנון ועד קבלת המפתח חולפות לוקח כ- 15 שנה.

אותו הדבר קורה לא פעם בפרויקטים של פינוי בינוי. 15 שנה מהיום שבו התחילו בעלי הדירות לקדם פרויקט ועד שהבניין נהרס ובניין חדש נבנה במקומו, זו מציאות. לוחות זמנים שאינם ברורים או מחייבים, מדיניות עירונית ופוליטיקה מקומית ששולטת בוועדות התכנון המקומיות, שינויים תכופים במדיניות הממשלתית, פרשנות משפטית שכל פעם משנה החלטות או מהלכים, ראשי ערים שמתנגדים לבנייה, דיירים סרבנים, בקיצור פוליטיקה בגרוש בעטיפת “כוחי ועוצם ידי”.

תהליך הבנייה מתארך, ובסופו של יום גורם לתשלומים נוספים של הקבלנים על מימון הקרקע בגלל אותם עיכובים. התוצאה הסופית של שני הדברים האלה היא ייקור הדירות וגם עיכוב בגידולה היצע. דיור להשכרה יש לא מעט מדינות שבהן חלק גדול מהאוכלוסייה חיבש כירות, במקבצים גדולים של דיור להשכרה לטווח ארוך, עם דמי שכירות סבירים ותנאים נאותים. אלא שבישראל אנחנו רק בתחילת הדרך לשם. רוב הדירות להשכרה מוחזקות נכון להיום על ידי משקיעים פרטיים, ומחירי השכירות לא תמיד נאותים. דיור בר-השגה נמצא בחיתולים, קבלנים ויזמים שפועלים בתחום הדיור להשכרה עדיין לא מצליחים ליצור מס הקריטית ליצירת שוק שכירות מפותח, של חברות שיחזיקו בניינים שלמים וינהלו אותם כנכס מניב. זה עניין של זמן, ובינתיים השוק סובל מהיצע נמוך שלדיור להשכרה, מה שדוחף אנשים רבים לנסות בכל זאת לרכוש דירה, ושוב הביקוש עולה ודוחף איתו את המחירים כלפי מעלה.

נ.ב. מחשבה על דיור בשיטת “ליסינג” גם יכול להוות חלופה ראויה בעניין .

אני עומד לרשותכם לכל שאלה או עצה בקישור הבא: אביחי חדד | אביחי פיננסי https://netivotonline.com/avihay-finance/